Özellikle son yıllarda ülkemizde ev sahibi ve kiracı uyuşmazlıkları gözle görünür boyutta artmış bulunmaktadır. Ev sahipleri; kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi, evin kullanılırken hasar verilmesi, ihtiyacı olduğu zaman kiracıyı çıkaramadığı gibi dertlerden yakınırken kiracılar ise; kira fiyatlarının yüksek olmasından, ev sahiplerinin evi tahliye istemi ile sürekli ev değiştirmekten yakınmaktadır.
Ev sahiplerinin evini kiraya verirken bir yandan da istediği zaman evin tahliyesini sağlayabilmek amacıyla kiracılara tahliye taahhütnamesi imzalatmaktadır. Fakat kiracılardan alınan piyasadaki birçok tahliye taahhütnamesi geçersiz olduğu gözlemlenmekte ve kiracıyı tahliye etmek istenildiğinde istenen sonuç alınamamaktadır. Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini koruyabilmek amacıyla nelere dikkat edilmesi gerektiği üzerinde durulacaktır.
Tahliye taahhütnamesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki en kritik belgelerden biridir; ancak her zaman geçerli olmayabilir ve yanlış düzenlendiğinde ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu yüzden önce tahliye taahhütnamesinin ne olduğunun incelenip sonrasında tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu durumlara bakmak doğru olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
“Tahliye” kelime manasıyla “bir yeri boşaltma” veya “tutuklu birini serbest bırakma” anlamlarına gelmekte olup burada kullanım amacı “bir yeri boşaltma”dır.
“Taahhütname” kelimesinin manası ise “bir kişinin veya kurumun belirli bir edimi, şartı veya kuralı yerine getireceğini; ya da belirli bir davranışı sergilemekten kaçınacağını resmi olarak beyan ve kabul ettiği tek taraflı yazılı belgedir.
“Tahliye Taahhütnamesi” ise kiracının kiralanan konut veya iş yerini kendi özgür iradesiyle, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hukuki bir belgedir.
Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu 352. Maddenin 1. Fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir:
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava
açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kanunda düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini koruması için bazı hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. Aksi halde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği etkilenebilir ve istenen sonuç alınamayabilir. Geçerliliği etkileyen hususlar şunlardır:
Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Olduğu Haller
1- Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır:
Tahliye Taahhütnamesi kanunun lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü olarak verilen taahhütlerin hukuken geçerliliği yoktur. Bunun dışında kanunda özel bir düzenlenme şekli belirlenmediği için noter tasdikli veya noterde düzenleme şekli gibi bir şart yoktur. Adi yazılı olarak da düzenlenen tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Fakat noter aracılığıyla yapılan tahliye taahhütnamelerinin ispat yönünden daha faydalı olacağı ve kiracının imzaya itiraz edemeyeceği unutulmamalıdır.
2- Tahliye Taahhütnamesi Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir:
Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra verilmelidir. Ayrıca burada önemli olan bir diğer husus da yalnızca sözleşmenin yapılması değil kanun açıkça kiralananın teslim edilmesini aramaktadır. Sözleşme imzalandıktan sonra alınan tahliye taahhütnamesi o sırada kiralananın teslim edilmemiş olduğu ispatlanabildiği müddetçe bir geçerliliği olmayacaktır.
3- Tahliye Taahhütnamesinde Tarih Belirsiz veya Eksik Olmamalıdır:
Tahliye Taahhütnamesi yine kanunun lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmek gerekmektedir. “İleride çıkacağım” gibi muğlak ifadeler geçerli değildir. Belirli bir gün/ay/yıl yazılmamışsa taahhüt hükümsüzdür.
4- Tahliye Taahhütnamesini Kiracı Hür İradesi İle İmzalamış Olmalıdır:
Cebir, tehdit veya hile ile alınan imzalar her sözleşmede olduğu gibi tahliye taahhütnamesinde de hukuken geçersizdir. Fakat uygulamada bunun ispatı genelde çok güç olmaktadır.
5- Tahliye Taahhütnamesini Kiracı Kendi İmzalamalıdır:
Taahhüt mutlaka kiracı tarafından veya bu iş için özel vekaletnamesi bulunan vekil tarafından imzalanmalıdır.
6- Tahliye Taahhütnamesine Konu Taşınmaz Aile Konutu Olarak Kullanılacaksa Eşlerin İkisinin de Taahhüt Etmesi Gerekir:
Her ne kadar kanunda böyle bir gereklilik bulunmasa dahi Yargıtay’ın bazı uygulamalarında aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda tahliye için taahhüt verilebilmesi için iki eşin de buna onay ve rızasını aramaktadır. Yargıtayın bazı daireleri eşin rızasını aramazken bazı daireler geçerlilik şartı için eşin rızasını aramaktadır. Bu yüzden risk etmemek adına tahliye taahhüdü alırken eşlerin ikisinden de taahhüt alınması faydalı olacaktır.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanırken tarih kısmının boş bırakılmasıdır. Ev sahipleri daha sonra bu boş alanları doldurarak tahliye işlemi başlatabilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre kiracı tarafından imzalanıp boş bırakılan kısımların sonradan doldurulması her durumda taahhüdü geçersiz kılmaz. Ancak tarih kısmının kiracının bilgisi ve iradesi dışında doldurulduğunun ispat edilmesi halinde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi düzenlenirken tarih ve diğer bilgilerin eksiksiz şekilde doldurulması ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir. Ancak boş bir şekilde alındığı ve sonradan doldurulduğunun ispat yükü kiracıda olup bunun da ispatı pek kolay olmamaktadır. Bu yüzden kiracıların boş tahliye taahhütnamesi vermemesi önerilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanılarak Ne Kadar Sürede İşlem Yapılmalıdır?
Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin süresiz şekilde bekleme hakkı bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olduğundan sürenin kaçırılması halinde aynı tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Sık Sorulan Sorular
Tahliye Taahhütnamesinin Noterde Yapılması Zorunlu mudur?
Hayır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için noter şartı bulunmamaktadır. Adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Ancak noter aracılığıyla düzenlenmesi ispat açısından avantaj sağlar.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Edebilir mi?
Evet. Kiracı imzaya itiraz edebilir. Bu durumda imza incelemesi yapılabilir. Noter huzurunda düzenlenen belgelerde ise imzaya itiraz etmek çok daha güçtür.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Ne Kadar Sürede Çıkarılır?
Bu süre icra takibi veya dava yolunun tercih edilmesine, mahkemenin iş yoğunluğuna ve somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesiz açılan bir tahliye davasına göre çok daha kısa sürede bitmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Ev Sahibi İmza Atmalı mıdır?
Hayır. Piyasadaki neredeyse tüm tahliye taahhütnamelerinde ev sahibi de imza atmaktadır fakat bu yanlıştır. Taahhüt tek taraflı bir işlem olduğu için ev sahibinin imzasına gerek yoktur.
Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıkların doğru şekilde yönetilebilmesi için avukat seçiminde dikkatli davranılması önemlidir. Kira avukatı seçerken öncelikle avukatın kira hukuku, tahliye davaları, kira alacağı davaları, kira tespit davaları ve ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları konusunda deneyim sahibi olup olmadığı araştırılmalıdır. Bunun yanında daha önce benzer davalarda edindiği tecrübe, hukuki süreci açık ve anlaşılır şekilde açıklayabilmesi, müvekkillerini düzenli olarak bilgilendirmesi ve dava stratejisini somut olayın özelliklerine göre belirleyebilmesi de önemli kriterler arasındadır.
Özellikle tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davaları, kira tespit davaları ve kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yapılacak küçük bir usul hatası hak kaybına neden olabileceğinden, alanında uzman bir kira avukatından hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Erzurum kira avukatı ve Erzurum gayrimenkul avukatı arayışında olan kişilerin, avukatın kira hukuku alanındaki çalışmalarını, yayımladığı hukuki içerikleri ve bu alandaki tecrübesini inceleyerek karar vermesi tavsiye edilmektedir.
Zenger Hukuk Erzurum Kira Avukatı Emirhan Zenger
Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Eksik, hatalı veya hukuka aykırı şekilde düzenlenen tahliye taahhütnameleri, tahliye davalarının reddedilmesine ve tarafların ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir. Tahliye taahhütnamesi geçersizliği, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kiracı tahliyesi, tahliye davası ve kira hukuku süreçleri hakkında detaylı hukuki destek almak için alanında uzman kira ve gayrimenkul avukatı ile iletişime geçebilirsiniz. “Erzurum kira avukatı” arayışınızda Zenger Hukuk Erzurum olarak kira hukuku alanında uzman kadromuz ile Erzurum’da gayrimenkul ve kira hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki yardım alabilirsiniz.
Leave a Comment